Wyceny majątkowe
Wycena nieruchomości
Istota wyceny nieruchomości sprowadza się do określenia jej wartości w jednym z trzech podejść, przedstawionych poniżej:
Polega na porównywaniu przez analogię cech stanowiących o wartości szacowanej nieruchomości w odniesieniu do innych podobnych nieruchomości, których ceny transakcyjne są znane.
Wynika z kosztów odtworzenia repliki lub zastąpienia rozpatrywanej zabudowy, włącznie z kosztami jej projektu i nadzoru, z jednoczesnym uwzględnieniem jej zużycia technicznego i funkcjonalnego.
Uzasadnia wartość rynkową aktualnymi lub potencjalnymi dochodami z działalności gospodarczej związanej z daną nieruchomością. W podejściu tym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków. Metody podstawowe mają ograniczone zastosowanie, zwłaszcza w przypadku występowania potencjału rozwojowego. Metoda pozostałościowa, która stanowi kombinację trzech wyżej wymienionych podstawowych podejść uwzględnia również szczególne inwestorskie możliwości i planowaną działalność.
Wycena majątku
W gospodarce wolnorynkowej właściciel nieruchomości w dużym stopniu koncentruje się na czerpaniu maksymalnych zysków z posiadanej nieruchomości oraz powiększaniu jej wartości. Każdy rozsądny inwestor chce mieć również jak najlepszy zwrot zainwestowanego kapitału z minimalnym ryzykiem. Każdy kto pozostaje on długoterminowym właścicielem danej nieruchomości, wymaga od osoby zarządzającej jego nieruchomością zdecydowanie kompleksowej obsługi pozwalającej osiągnąć zamierzone cele.Aby spełnić te oczekiwania właściciela, zarządca powinien również znaleźć odpowiedź na dwa zasadnicze pytania - jak najlepiej użytkować daną nieruchomość i jakie jest zapotrzebowanie na nią na rynku. Nieruchomości stanowią długoterminową inwestycję, toteż ich zarządca powinien cierpliwie i konsekwentnie realizować różnorodne rozłożone w czasie zadania, a przede wszystkim:
- utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie przy niskich kosztach eksploatacji
- uzyskanie optymalnego stopnia wykorzystania w oparciu o obecne możliwości użytkowania
- rozwój i rozbudowa w celu podwyższenia wartości całej nieruchomości oraz
- prowadzenie remontów generalnych z modernizacją celem podwyższenia standardu i czynszu
- zmiana funkcji użytkowej nieruchomości, poprzedzona analizą popytu po otrzymaniu wymaganych zezwoleń
Wycena przedsiębiorstw
Eksperci ekonomiczni i majątkowi posługują się najczęściej poniżej wymienionymi metodami:
Opiera się ona na założeniu, że korzyści finansowe, jakie właścicielom ma przynieść rozpatrywane przedsiębiorstwo, stanowi suma dwóch podstawowych wartości:
DCF - zaktualizowanej wartości przepływów pieniężnych z działalności firmy w założonym okresie w przyszłości,
RV - zaktualizowana wartość rezydualna, czyli wartość przedsiębiorstwa na koniec okresu sporządzonej projekcji przepływów pieniężnych.
Podstawą tej metody jest wyznaczenie sumarycznej wartości rynkowej określonych składników majątku z jednoczesnym uwzględnieniem możliwości ich zbycia. Może być ona stosowana również w tych przypadkach, gdy nie ma popytu na rynku na dany środek trwały i w konsekwencji ma on małe szanse, by być sprzedanym.
Jest określona jako suma wartości rejestrowanych środków trwałych netto oraz środków obrotowych finansowanych ze środków własnych, według aktualnych zapisów w bilansie przedsiębiorstwa z jednoczesnym uwzględnieniem jego pasywów obcych, zaciągniętych kredytów oraz różnego rodzaju zobowiązań.Na podstawie rynkowych analiz stosuje się korekty do poziomu wartości skorygowanej, co w wyniku daje realniejszy poziom wartości.
Wycena marki firmy
Ta niezwykła wycena wartości niematerialnej może być realizowana następującymi metodami:
Podstawą tej wyceny są premie cenowe wynikające z marki spółki, umieszczonej na produktach i towarach sprzedawanych przez daną firmę. Szacunek wartości uwzględnia ceny nominalne, wyrażone w aktualnych cenach netto.
Określa rzeczywiste wydatki na komunikowanie się z rynkiem, które generują wartość marki. Określa się również racjonalność postępowania, co oznacza, że podejmowano racjonalne decyzje poparte wiedzą o rynku. Jednocześnie bada się czy firma poniosła wydatki, które przy danej sytuacji i wiedzy rynkowej były konieczne.
Stosowana jest w dwóch etapach. Pierwszy polega na oszacowaniu średniego mnożnika dla danych kryteriów porównywania z firmami analizowanymi oraz przemnożeniu go przez wartość cząstkową kryterium porównania dla badanej firmy. Następny etap zawiera zdyskontowanie otrzymanej wartości do poziomu aktualnego.